בוקי ואח' נ' ארא חב' לעבודות הנדסה ובנין בע " מ ואח'

פסק דין

לפני תביעה כספית בסך 112,204 ₪ שהוגשה על ידי התובעים, לירון ואורן בוקי, כנגד הנתבעת 1, ארא חברה לעבודות הנדסה ובניין בע"מ (להלן: "ארא") וכנגד הנתבעת 2, יסעור ס.א.ע. לפיתוח ולבניין בע"מ (להלן: "יסעור"), בשל נזקים שנגרמו להם עקב ליקויי בניה שהתגלו בדירתם, אשר נמכרה להם על ידי ארא ואשר נבנתה על ידי יסעור כקבלן מבצע. ארא הגישה הודעת צד ג' כנגד יסעור.

במאמר מוסגר יצוין כי גם יסעור הגישה הודעת צד ג' בתיק זה. ההודעה הוגשה כנגד חברת טגור מהנדסים בע"מ, שסיפקה לארא שירותי ניהול ופיקוח בפרויקט, כנגד חברת ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים ובוני ערים (1989) בע"מ, שסיפקה לארא שירותי תכנון וכנגד שמעון קרפל, ששימש כמתכנן הקונסטרוקציה מטעם ארא. ההודעות כנגד חברות טגור וברעלי נדחו ללא צו להוצאות בהסכמת יסעור. לעניין ההודעה כנגד קרפל, הוגשה בזמנו בקשה על ידי יסעור למתן פסק דין בהעדר הגנה.

רקע עובדתי

ארא זכתה במכרז של משרד הבינוי והשיכון להקמת 84 יחידות דיור ברח' דרך האילנות בגדרה. ארא התקשרה ביום 5.12.1999 בהסכם עם יסעור, לפיו תבנה יסעור עבורה את הפרויקט כקבלן מבצע. ביום 19.12.2001 התובעים רכשו מארא דירה בת 5 חדרים וגינה צמודה בפרויקט.

הדירה נמסרה לתובעים ביום 15.1.2003. בין התובעים ולבין נציג יסעור (העונה לשם מארק), נערכה במועד המסירה, תרשומת של ליקויים שהתגלו בדירה נכון לאותו מועד. התובעים עברו להתגורר בדירה רק ביום 6.3.2003 מטעמיהם הם.

בסוף שנת 2003 תחילת שנת 2004, החלו התובעים להבחין ברטיבות באזורים שונים בדירה. כמו כן, הבחינו התובעים כי שני משטחים מרוצפים בגינה, הממוקמים בצמוד לדירה ולפתחי היציאה ממנה אל משטחים אלה, התנתקו והתרחקו מהדירה עצמה. המשטח האחד ממוקם צמוד לפתח היציאה לגינה מהסלון (להלן: "מרפסת הסלון") והשני, צמוד ליציאה אחרת מהדירה, אל עבר מרפסת הכביסה (להלן: "מרפסת הכביסה"). בסמוך לאחר שהבחינו התובעים בליקויים במרפסות, פנו הם בעניין זה לנציג יסעור. דא עקא, יסעור ביצעה תיקונים קוסמטיים בלבד.

לאחר כשלוש שנים ונוכח הישנות והחמרת הליקויים והפגמים בדירה, פנו התובעים שוב ליסעור. דא עקא, זו הפנתה אותם לארא. בהמשך, ביום 24.12.2007, פנו התובעים לארא ויסעור יחד, במכתב שנשלח על ידי באת כוחם דאז, עו"ד גלית לוי. לאור העובדה שארא ויסעור, הטילו, כל אחת, את האחריות על רעותה, פנו התובעים למהנדס מטעמם, שערך ביקור במקום ביום 7.11.08 וערך חוות דעת ביחס לליקויים הקיימים בדירה. חוות דעת נשלחה לארא וממנה עברה ליסעור (ראה מכתב ארא ליסעור מיום 14.12.08 ומכתב ארא לתובעים מיום 15.12.08). בעקבות כך, ביצעה יסעור בתחילת שנת 2009, עבודות איטום בדירה, אולם גם הפעם מדובר היה בתיקונים קוסמטיים ולא בטיפול שורשי בליקויים. התובעים פנו שוב ושוב לנתבעות לצורך השלמת התיקונים ואולם פניותיהם לא נענו ועל כן נאלצו לפנות לערכאות.

התובעים הגישו בתחילה את התביעה על סך 75,000 ₪ (סכום מופחת לצרכי חיסכון באגרה) וזאת בהתבסס על חוות דעתו של המומחה מטעמם, לפיה עלות תיקון הליקויים בדירה מסתכמת בסך של 72,550 ₪. כן תבעו התובעים את ראשי הנזק הבאים: החזרת הוצאות עבור שכר טרחת המהנדס מטעמם בסך 1,500 ₪, דיור חלופי בסך 5,000 ₪ ועוגמת נפש בסך 20,000 ₪.

במסגרת בירור התובענה, מונה אינג' מרדכי בס (להלן: "המומחה בס") כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה בס ביקר בדירה ביום 5.1.11 וחוות דעתו הוגשה לבית המשפט בסמוך לאחר מכן. המומחה בס מצא ליקויים מהותיים בדירת התובעים (בעיקר שקיעות משמעותיות של שתי המרפסות, כמו גם סדקים בקירות הדירה). לפי חוות דעתו, חלק מהליקויים החמירו מאז ביקור המומחה מטעם התובעים בדירה בסוף שנת 2008. המומחה בס העמיד את עלות תיקון הליקויים על 89,365 ₪ (59,261 ₪ בתוספת מע"מ. לסכום זה יש להוסיף לפי חווות דעתו, 10% בגין פיקוח הנדסי וכן 20% במידה והתיקונים יבוצעו על ידי קבלן מטעם התובעים ולא על ידי מי מהנתבעות).

בהתאם לכך, תיקנו התובעים את תביעתם והעמידו אותה על סך של 112,204 ₪, מתוכה 90,704 ₪ עבור ליקויי הבניה לפי חוות דעתו של המומחה בס, 1,500 ₪ בגין החזר הוצאות חוות דעת המהנדס מטעם התובעים ו- 20,000 ₪ בגין עגמת נפש. ראש הנזק של דיור חלופי הושמט מכתב התביעה המתוקן, עקב קביעת המומחה, לפיה אין צורך בכך לשם ביצוע התיקונים בדירה. בכתבי ההגנה המתוקנים, ארא ויסעור המשיכו לטעון לדחיית התביעה באמצעות טענות שונות, שעוד אדון בהן להלן.

דיון

אחריות הנתבעות לפי חוק המכר דירות

תחולת החוק

כאמור, בין ארא לתובעים נחתם הסכם מכר בקשר לדירה נשוא התובענה. ארא טוענת (ס' 4 ו-13 לסיכומיה), כי התובעים הפרו את ההסכם, שעה שהגישו את התביעה כנגדה וזאת על רקע העובדה שליקויי הבנייה נובעים מביצוע רשלני בלבד ולא מתכנון לקוי וכן על רקע כתב ההתחייבות שעליו חתמו התובעים (נספח ג' לתביעה), שלפיו רק הקבלן המבצע אחראי מולם לליקויי בנייה, רק אליו יפנו התובעים ורק כנגדו תוגש תביעה.

טענה זו דינה להידחות ומוטב היה שלא תועלה כלל. לא יכולה להיות מחלוקת כי חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר דירות") חל על היחסים שבין התובעים ולבין ארא, באשר ארא נכללת בהגדרת "מוכר" בחוק הנ"ל. אחריות המוכר לליקויי הבנייה לפי החוק, הנה בבחינת הוראה קוגנטית, שלא ניתן להתנות עליה בהסכם, אלא לטובת הקונה (ראו סעיף 7א' לחוק הנ"ל ודבריו של פרופ' זמיר בספרו "חוק המכר (דירות)", תשל"ג- 1973 ירושלים, תשס"ב -2002 בעמ' 172 כפי שצוטטו בת.א. (י-ם) 1651/97 חי אלי נ' פסגת חנה (נכסים דירות והשקעות) בע"מ, פורסם באתרים משפטיים, שם נקבע: "תחולתו הקוגנטית של החוק על המוכר אינה נגרעת גם אם החברה הקבלנית, שבאמצעותה ביצע המוכר את הבנייה, קיבלה על עצמה אחריות ישירה להתאמת הדירה כלפי הקונה".

משמעות הדבר, כי ההוראה בהסכם המכר של התובעים וזו שבכתב ההתחייבות, לפיה רק יסעור אחראית כלפי התובעים לליקויים וכי בהתאם לכך יכולים הם להגיש תביעה רק כנגדה, אין לה כל תוקף (ראו פרשת פסגת חנה הנ"ל). לפיכך, הגשת התביעה כנגד ארא, לא עלתה כדי הפרת ההסכם על ידי התובעים. להפך, אם כבר, ארא, היא זו אשר התנהלה בצורה לא ראויה, שעה שהעלתה טענה שבבירור אין לה יסוד ואשר חזקה על יועציה המשפטיים שייצגו אותה בתיק דנא כי היו מודעים לה, בפרט עת הסבתי תשומת לבו של עו"ד בראל לכך באחת הישיבות. חרף זאת, וכאמור, הטענה הועלתה גם בסיכומים.

יסעור מנגד, הודתה בכתב הגנתה כי חוק המכר דירות חל עליה ביחסיה מול ארא (ס' 14 ו-22.6 לכתב ההגנה). אולם יתרה מכך: חוק המכר דירות חל גם על היחסים שבין התובעים ולבין יסעור. יסעור אינה עונה אמנם על ההגדרה של "מוכר" בחוק, אולם, תחולת החוק עליה, נובעת מכתב ההתחייבות הנזכר לעיל ואשר סיפקה יסעור לתובעים ישירות ולפיו: "על פי ההסכם בינינו לבין המוכר ובהתאם לתנאיו הננו אחראים בזאת כלפיכם, לכל פגם ו/או ליקוי בדירה ו/או בבניין בתקופת האחריות והבדק וכל אי התאמה בין הבניין והדירה לבין תאורם במפרט הטכני, הנובעים מביצוע לקוי שלנו לרבות השלמת הבניה במועד. אחריותנו האמורה הינה בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 החלות על תקופת הבדק והאחריות בדירה" (ראו סע' 2 לכתב ההתחייבות).

יסעור חתמה על התחייבות דומה בהסכם שלה עם ארא, אותה ניתן לראות כחוזה לטובת צד ג' ובה נקבע: "הקבלן מתחייב כלפי המזמין וכלפי הרוכשים למלא אחר כל ההוראות הכלולות בחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973, או בכל חוק שיבוא במקומו, ולקיים בהתאם את התחייבויותיו על פי הסכם זה, לרבות בקשר עם תיקון ליקויי בניה, תקופת הבדק ותקופת האחריות" (סע' 15.5 להסכם).

מועד גילוי הליקויים ומתן הודעה לנתבעות